*A vida em condomínio é o maior exemplo de democracia, de vida organizada em sociedade.
Nos condomínios residenciais, as propriedades atingem o grau máximo de sua função social, qual seja:
tornar viável a convivência harmoniosa e pacífica entre diversas famílias, em ambiente saudável, agradável e organizado, possibilitando o pleno exercício de cidadania e do respeito ao próximo.
Acompanho a rotina de condomínios onde residem centenas, milhares de famílias – verdadeiras cidades, com grande diversidade cultural, religiosa e comportamental.
Todavia, me incomoda demais o que chamo de “ditadura da minoria”. Trata-se de fenômeno recorrente nos condomínios, através do qual a minoria consegue barrar a realização de importantes projetos, sob o frio e cômodo argumento de falta de quórum em assembléia. Em detrimento ao interesse da maioria
interessada e participativa, prevalece a vontade de poucos, graças ao “engessamento” que a necessidade de quórum qualificado ou de unanimidade em assembléia, impõe aos que pretendem melhorar o local onde moram.
Vale citar um caso prático que acompanhei e que muito bem ilustra a situação em discussão.
– Num condomínio de classe média, em São Paulo, existe uma área nos fundos do empreendimento, originalmente destinada para estacionamento descoberto de veículos. Por decisão acertada de assembléia, tais vagas foram transferidas para o subsolo, sem prejuízo aos condôminos, que continuaram com o mesmo número de vagas de garagem. Assim, a grande área dos fundos, que antes servia para estacionamento, ficou sem qualquer utilidade.
Eis uma bela oportunidade para criação de um espaço de lazer para as crianças e para os moradores em geral, algo tão raro em nossa cidade.
Imbuídas de muito boa vontade, síndica e administradora convocaram assembléia geral para deliberar sobre o assunto. Felizes com a possibilidade de criação de uma grande área de lazer, que acima de tudo traria valorização ao imóvel, muitos moradores compareceram à assembléia geral, oportunidade em que, após longo e produtivo debate, decidiram autorizar o uso da área dos fundos, para a prática de esportes e brincadeiras, mediante algumas pequenas obras de adequação da área.
Na própria assembléia, os presentes criaram um regulamento para o uso da área, com definição de horários, formas de uso, proibições e penalidades. Logo após a distribuição da ata da assembléia e, para surpresa da síndica, alguns morado res, que sequer participaram da assembléia, impugnaram a decisão tomada, sob alegação de necessidade de quórum qualificado para discussão do tema.
Citaram até a necessidade de unanimidade dos proprietários para discussão do tema. E ameaçaram ingressar com as medidas judiciais cabíveis.
Agora, algo extremamente positivo para a maioria, uma solução magnífica para o lazer dos morado res, transformara-se em problema jurídico, que fatalmente será objeto de longa e árdua batalha judicial. Agora, todos terão que esperar anos até a Justiça decidir e, enquanto isso, as crianças vão crescendo e a área dos fundos permanece inutilizada, algo paradoxal em nossa cidade violenta, carente de espaços seguros para nossos filhos…
Um típico e clássico exemplo de ditadura e tirania da minoria que, escorada na letra fria da Lei ou de Convenção de Condomínio, impede o verdadeiro exercício da função social da propriedade.
Assim, é dever dos administradores, síndicos, moradores e sobretudo dos advogados, verdadeiros operadores do direito, buscar mecanismos modernos para evitar tão tirana ditadura das minorias, que em nada contribui para a plena evolução de nossa sociedade e somente engessam e atravancam as decisões importantes para a comunidade!
Respeitar a lei, as convenções, os regulamentos é algo imprescindível em nossa sociedade democrática de direito, assim como a dinâmica da vida em comunidade exige o pleno respeito à função social da propriedade, que se sobrepõe a qualquer interesse menor, a fim de garantir respeito e dignidade aos cidadãos.
Analogamente, trata-se da “teoria do mínimo ético”, tão brilhante men te en sinada pelo mestre Mi guel Reale, em sua obra Lições Preliminares de Direito, valendo citar:
“A teoria do mínimo ético consiste em dizer que o Direito representa apenas o mínimo de Moral declarado obrigatório para que a sociedade possa sobreviver.
Como nem todos podem ou querem realizar de maneira espontânea as obrigações morais, é indispensável armar de força certos preceitos éticos, para que a sociedade não soçobre. A Moral, em regra, dizem os adeptos dessa doutrina, é cumprida de maneira espontânea, mas como as violações são inevitáveis, é indispensável que se impeça, com mais vigor e rigor, a transgressão dos dispositivos que a comunidade considerar indispensável à paz social.”
A vida em sociedade é extremamente dinâmica e apai xonante, razão pela qual jamais podemos nos submeter a questões meramente formais, sob pena de tornarmos cada vez mais possível a ditadura.
*Por Marcio Rachkorsky
Presidente de Honra da Assosíndicos-SP
Advogado formado pela PUC
Pós-graduado em Direito Contratual pelo CEUSP
Especialista em Condomínios
Comentarista da Rádio CBN – Programa “ Condomínio Legal”
Membro da equipe “ Chame o Síndico” do Fantástico da Rede Globo
Autor do Áudio-Livro “ Tudo que você precisa saber sobre Condomínios” – Editora Saraiva
Membro da Comissao de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB – São Paulo
Coordenador do curso “ Temas jurídicos aplicados aos Condomínios” da Escola Superior de Direito Constitucional
Colunista do jornal Carta Forense
Colaborador e colunista do Jornal do Síndico
Colunista da revista “ Em Condomínios”
Colaborador do Caderno de Imóveis da Folha de São Paulo
Colunista do “ Guia Qual Imóvel”
Palestrante e Conferencista
